Les étapes d’un achat de maison en Belgique sont, en général : préparer son budget et son financement, faire une offre d’achat, signer le compromis de vente, laisser le notaire faire ses recherches pendant que la banque traite le crédit, puis signer l’acte authentique de vente et l’acte de crédit. Selon notaire.be, l’acte intervient dans un délai maximum de 4 mois à dater du compromis.
En bref
- Une offre d’achat acceptée par le vendeur conclut la vente : elle engage l’acheteur.
- Le compromis de vente « vaut vente » dès sa signature sans condition ; une condition suspensive d’obtention de crédit peut y être prévue.
- Le modèle de compromis wallon de Fednot prévoit la signature de l’acte authentique à une date fixée ou dans les 4 mois.
- Pour un crédit hypothécaire, le prêteur doit remettre une offre de crédit qui le lie pendant au moins 14 jours.
- L’acte de crédit hypothécaire est, en principe, signé le même jour que l’acte de vente.
Quelles sont les étapes d’un achat de maison en Belgique ?
Le site des notaires, notaire.be, découpe le parcours en huit étapes : déterminer son budget, se renseigner pour un crédit, trouver un bien, faire une offre (ou demander une option), signer le compromis de vente, laisser le notaire effectuer les recherches entre compromis et acte, signer l’acte de vente, puis gérer l’« après-acte » (compteurs, changement d’adresse…).
| Étape | Ce qui se passe | Point d’attention |
|---|---|---|
| 1. Budget et financement | Estimation du prix, des frais et de la capacité d’emprunt | Simuler avant de faire une offre |
| 2. Offre d’achat | Proposition écrite au vendeur | Acceptée, elle conclut la vente |
| 3. Compromis de vente | Contrat qui lie acheteur et vendeur | Condition suspensive de crédit à prévoir si besoin |
| 4. Recherches et dossier de crédit | Le notaire vérifie le bien, la banque analyse le dossier | Délais administratifs incompressibles |
| 5. Actes authentiques | Signature de l’acte de vente et de l’acte de crédit | Paiement du prix par virement ou chèque |
Pourquoi préparer son financement avant de faire une offre ?
Parce qu’une offre engage. Selon notaire.be, l’offre d’achat est engageante : si le vendeur l’accepte, la vente est conclue. Connaître sa capacité d’emprunt avant de signer évite de s’engager sur un prix hors de portée.
La capacité d’emprunt est le capital qu’un ménage peut rembourser compte tenu de ses revenus, de ses charges et de la durée du crédit. À titre d’illustration, avec l’hypothèse de notre simulateur (mensualité maximale égale à 40 % des revenus nets, sans autre crédit en cours — une hypothèse de calcul, pas une règle légale) :
| Revenus nets du ménage | Mensualité maximale (40 %) | Fixe 20 ans (3,67 %) | Fixe 25 ans (3,72 %) | Fixe 30 ans (3,87 %) |
|---|---|---|---|---|
| 3 000 €/mois | 1 200 € | 203 827 € | 234 146 € | 255 346 € |
| 3 500 €/mois | 1 400 € | 237 799 € | 273 171 € | 297 903 € |
| 4 000 €/mois | 1 600 € | 271 770 € | 312 195 € | 340 461 € |
Exemple indicatif calculé avec les taux débiteurs relevés le 30/09/2026, hors assurances et frais ; il ne constitue pas une offre.
Les taux utilisés sont ceux de notre grille pour une quotité inférieure ou égale à 75 %. La quotité est le rapport entre le montant emprunté et la valeur du bien ; au-delà de 90 %, les taux « à partir de » de la grille sont plus élevés (par exemple 3,88 % au lieu de 3,67 % en fixe 20 ans). La décision finale appartient toujours au prêteur, après analyse complète du dossier.
Comment faire une offre d’achat sur une maison ?
L’offre d’achat est une proposition écrite par laquelle l’acheteur s’engage à acquérir un bien à un prix déterminé. D’après la FAQ de notaire.be, elle doit mentionner au minimum le nom de l’acheteur, l’adresse du bien, le prix offert, la durée de validité de l’offre, les réserves et conditions suspensives éventuelles, la signature et la date.
Deux précautions reviennent systématiquement dans les conseils des notaires :
- Limiter la durée de validité : sans délai, l’acheteur reste lié indéfiniment.
- Prévoir une condition suspensive d’octroi de crédit si l’achat dépend d’un emprunt.
Le vendeur peut aussi refuser l’offre ou faire une contre-proposition, ce qui annule l’offre initiale. L’option d’achat est le mécanisme inverse : c’est le vendeur qui s’engage à ne pas vendre à quelqu’un d’autre pendant une période déterminée.
Que contient le compromis de vente et engage-t-il définitivement ?
Le compromis de vente est le contrat par lequel vendeur et acheteur s’accordent sur le bien et le prix. Selon notaire.be, dès sa signature sans condition, la vente est définitive : « le compromis vaut vente ». Le notaire s’en sert ensuite pour rédiger l’acte authentique.
La garantie versée à la signature
Le versement d’une garantie n’est pas légalement obligatoire mais il est très courant. Notaire.be conseille de rester modeste, par exemple 10 % du prix. La FAQ du même site cite une fourchette habituelle de 5 à 10 % et précise que la somme doit être versée sur le compte tiers du notaire ou de l’agent immobilier, jamais directement au vendeur. Elle devient un acompte le jour de l’acte.
La condition suspensive d’obtention de crédit
Dans le modèle de compromis « langage clair » pour la Région wallonne (version 15), la condition suspensive porte sur un financement d’un montant déterminé, au taux normal du marché, à obtenir dans un délai exprimé en semaines à partir de la signature. L’acquéreur doit tout mettre en œuvre pour l’obtenir. Ce mécanisme est détaillé dans notre article consacré à l’offre et à la condition suspensive de crédit.
Le choix du notaire
Le même modèle rappelle que chaque partie peut choisir librement son notaire, sans supplément de frais, et doit communiquer ce choix au plus tard dans les 8 jours calendrier du compromis.
Quel est le délai entre le compromis et l’acte authentique ?
Pour la Wallonie, l’infofiche de notaire.be sur les droits d’enregistrement indique que les droits sont en général payés au notaire lors de la signature de l’acte authentique, « lequel interviendra dans un délai maximum de 4 mois à dater du compromis de vente ». Le modèle de compromis wallon prévoit d’ailleurs que l’acte sera signé à une date fixée ou dans les 4 mois.
Côté fiscal, le SPF Finances précise qu’un acte sous signature privée doit être enregistré dans les quatre mois, et qu’un acte notarié est présenté à l’enregistrement par le notaire dans les 15 jours de sa signature. L’acte n’est enregistré qu’après paiement des droits. Les modèles de compromis de Fednot rappellent que vendeur et acquéreur sont solidairement tenus, vis-à-vis de l’administration, de payer les droits d’enregistrement dans le délai légal, sous peine d’amendes.
Wallonie, Bruxelles et Flandre : qui perçoit les droits ?
Selon le SPF Finances, les droits d’enregistrement sont perçus par le SPF Finances pour les biens situés en Région de Bruxelles-Capitale et en Région wallonne ; la Région flamande s’en charge elle-même. Le taux de base cité par le SPF Finances est de 12,5 % à Bruxelles et en Wallonie, avec en Wallonie un taux réduit de 3 % pour l’habitation propre et unique, sous conditions. Les taux, abattements et conditions par région font l’objet de notre article sur les droits d’enregistrement.
Que fait le notaire entre le compromis et l’acte ?
Le notaire effectue une série de vérifications avant de pouvoir passer l’acte. D’après notaire.be, il s’agit notamment de :
- recherches hypothécaires (inscriptions existantes et accord des créanciers pour leur suppression) ;
- recherches fiscales sur la situation du vendeur ;
- recherches cadastrales (propriétaires, description, revenu cadastral) ;
- recherches urbanistiques ;
- attestation relative à la pollution du sol, selon la législation régionale.
Certains délais échappent au notaire. Notaire.be cite l’exemple des certificats hypothécaires, pour lesquels l’administration dispose normalement de 30 jours, et celui des droits de préemption, dont les bénéficiaires disposent de deux mois pour se manifester (voir pourquoi attendre plusieurs mois après le compromis).
Comment se déroule l’obtention du crédit hypothécaire ?
Après la signature du compromis, l’acheteur introduit sa demande formelle de crédit dans le délai convenu avec le vendeur. Selon notaire.be (article du 02/02/2026), la banque demande une copie du compromis signé et des justificatifs de revenus : fiches de salaire pour les salariés, avertissements-extraits de rôle pour les indépendants.
Le Code de droit économique encadre ensuite la relation avec le prêteur, comme le résume le SPF Économie :
- le prêteur évalue la solvabilité et consulte obligatoirement la Centrale des crédits aux particuliers de la Banque nationale ;
- il remet gratuitement la fiche d’information standardisée européenne (ESIS) sur support durable ;
- l’offre de crédit mentionne tous les coûts connus, le TAEG et un tableau d’amortissement ; elle est valable au moins 14 jours (article VII.127 du Code de droit économique).
La liste des pièces à préparer est détaillée dans notre article sur les documents à fournir pour un crédit hypothécaire.
Que se passe-t-il le jour de l’acte authentique ?
Une fois le dossier de crédit approuvé, le notaire fixe la date de signature. D’après notaire.be, il lit l’acte, en explique le contenu, vérifie le paiement du prix et des frais, puis les parties signent. Si un crédit hypothécaire est contracté, l’acte de crédit est signé, en principe, le même jour. Le paiement du prix ne peut avoir lieu que par virement ou par chèque.
L’acte de vente est transcrit au Bureau de sécurité juridique, ce qui rend la vente opposable aux tiers. L’hypothèque, qui garantit le remboursement au prêteur, est constituée par un acte notarié appelé acte de crédit hypothécaire, inscrit lui aussi au Bureau de sécurité juridique (notaire.be). Le mandat hypothécaire, lui, autorise seulement la banque à prendre une hypothèque plus tard ; il coûte moins cher mais protège moins le prêteur.
Que faire concrètement ?
- Simulez votre capacité d’emprunt et votre mensualité avant toute visite décisive.
- Rédigez une offre écrite, limitée dans le temps, avec une condition suspensive de crédit si vous empruntez.
- Faites relire l’offre et le compromis par un notaire avant de signer.
- Réunissez vos documents de revenus et d’identité dès la signature du compromis.
- Comparez les offres de crédit à l’aide de leur fiche ESIS et vérifiez leur durée de validité.
- Notez l’échéance de la condition suspensive et la date limite de signature de l’acte.
BK Finance, intermédiaire en crédit hypothécaire basé à Namur et partenaire du Bureau ALVI, peut accompagner votre dossier de A à Z auprès de plus de 15 partenaires bancaires belges, sous réserve d’acceptation du dossier par le prêteur. Le simulateur du site affiche les taux du jour et le dossier complet peut être introduit en ligne.
Questions fréquentes
Combien de temps faut-il entre le compromis et l’acte authentique ?
Selon l’infofiche de notaire.be pour la Wallonie, l’acte authentique intervient dans un délai maximum de 4 mois à dater du compromis de vente, et le modèle de compromis wallon de Fednot prévoit une signature à une date fixée ou dans les 4 mois. Le SPF Finances rappelle qu’un acte sous signature privée doit être enregistré dans les quatre mois. Les recherches du notaire et le traitement du crédit expliquent cette durée.
Une offre d’achat acceptée engage-t-elle l’acheteur ?
Oui. Selon notaire.be, l’offre d’achat est engageante : si le vendeur l’accepte, la vente est conclue et il n’est plus possible de se rétracter sans accord des deux parties. C’est pourquoi les notaires conseillent de limiter la durée de validité de l’offre et d’y insérer une condition suspensive d’octroi de crédit lorsque l’achat dépend d’un emprunt.
L’acte de crédit est-il signé en même temps que l’acte de vente ?
En principe, oui. Notaire.be indique que, si un crédit hypothécaire est contracté, la signature de l’acte de crédit se fait en principe le même jour que celle de l’acte de vente. L’hypothèque est constituée par cet acte notarié, puis inscrite au Bureau de sécurité juridique, ce qui garantit au prêteur le remboursement du crédit.
Combien de temps une offre de crédit hypothécaire reste-t-elle valable ?
L’article VII.127 du Code de droit économique prévoit que l’offre de crédit hypothécaire lie le prêteur pendant au moins quatorze jours et peut être acceptée par le consommateur à tout moment pendant ce délai. L’offre doit mentionner sa durée de validité, tous les coûts connus, le TAEG et un tableau d’amortissement, et elle est précédée ou accompagnée de la fiche ESIS.
Sources officielles
- notaire.be — Les différentes étapes d’un achat immobilier (consulté le 30/09/2026)
- notaire.be — Signer le compromis de vente (consulté le 30/09/2026)
- notaire.be — Infofiche : acheter une habitation en Wallonie, aperçu des droits d’enregistrement (consulté le 30/09/2026)
- SPF Finances — Droits d’enregistrement en Région wallonne (consulté le 30/09/2026)
- notaire.be — Signer l’acte de vente (consulté le 30/09/2026)
- SPF Économie — Droits et obligations des prêteurs et intermédiaires de crédit hypothécaire (consulté le 30/09/2026)
- Justel — Code de droit économique, Livre VII (consulté le 30/09/2026)