Un courtier en crédit hypothécaire est un intermédiaire qui met en relation des emprunteurs et plusieurs prêteurs, sans obligation de placer ses dossiers auprès d’une banque déterminée. En Belgique, il doit être inscrit au registre de la FSMA avant d’exercer. Selon le Code de droit économique, il ne peut recevoir aucune rémunération de l’emprunteur : il est payé par le prêteur, et seulement si le crédit est conclu.
En bref
- Il existe trois catégories d’intermédiaires en crédit hypothécaire : courtier, agent lié et sous-agent.
- Aucun intermédiaire en crédit hypothécaire ne peut exercer sans inscription préalable au registre de la FSMA (art. VII.180 CDE).
- L’intermédiaire ne peut recevoir aucune rémunération, directe ou indirecte, du consommateur (art. VII.147/30 CDE).
- Avant d’intervenir, il doit communiquer son inscription, ses liens éventuels avec des prêteurs et l’existence de commissions (art. VII.128 CDE).
- Le registre de la FSMA est consultable en ligne, par nom ou numéro d’entreprise.
Qu’est-ce qu’un courtier en crédit hypothécaire ?
La FSMA distingue trois catégories d’intermédiaires en crédit hypothécaire, qui s’excluent mutuellement : un intermédiaire ne peut être inscrit que dans une seule d’entre elles.
| Statut | Définition (FSMA) | Pour le compte de qui ? |
|---|---|---|
| Courtier de crédit | Met en relation prêteurs et consommateurs, sans être agent lié | N’a pas l’obligation de placer sa production, ou une partie, auprès d’un prêteur déterminé |
| Agent lié | Agit pour le compte d’un prêteur ou d’un groupe de prêteurs | Sous la responsabilité entière et inconditionnelle de ce ou ces prêteurs |
| Sous-agent | Intermédiaire qui agit pour un autre intermédiaire | Sous la responsabilité d’un courtier ou d’un agent lié |
Le Code de droit économique (Justel) précise que le demandeur d’une inscription comme courtier joint une déclaration sur l’honneur attestant qu’il exerce en dehors de tout contrat d’agence exclusive ou de tout engagement lui imposant de placer tout ou partie de sa production auprès d’un ou plusieurs prêteurs (art. VII.181 §3). Le courtier ne peut exercer que sous sa propre dénomination (art. VII.147/29 §4).
L’inscription à la FSMA est-elle obligatoire pour un courtier crédit hypothécaire ?
Oui. Selon l’article VII.180 du CDE, aucun intermédiaire en crédit hypothécaire dont la Belgique est l’État membre d’origine ne peut exercer cette activité s’il n’est au préalable inscrit sur le registre tenu par la FSMA. Nul ne peut non plus porter le titre d’intermédiaire en crédit hypothécaire, ou de l’une de ses subdivisions, sans cette inscription.
Quelles conditions pour être inscrit ?
L’article VII.181 du CDE et la page de la FSMA consacrée aux intermédiaires en crédit hypothécaire énumèrent notamment :
- des connaissances professionnelles pour l’intermédiaire, les responsables de la distribution et les personnes en contact avec le public ;
- une expertise adéquate et une honorabilité professionnelle suffisantes ;
- une assurance de la responsabilité civile professionnelle couvrant l’Espace économique européen ;
- ne traiter qu’avec des prêteurs agréés ou enregistrés ;
- adhérer à un système de règlement extrajudiciaire des litiges de consommation ;
- pour une personne morale de droit belge, avoir son administration centrale en Belgique (art. VII.178).
Comment vérifier l’inscription d’un intermédiaire ?
Selon la FSMA, la liste actualisée des intermédiaires inscrits est publiée sur son site, et la recherche peut se faire par nom et/ou numéro d’entreprise. La FSMA précise que la liste des intermédiaires de crédit provisoirement autorisés n’est pas publiée. Tout visiteur peut donc vérifier lui-même un intermédiaire avant de lui confier son dossier.
Comment un courtier en crédit hypothécaire est-il rémunéré ?
La rémunération est strictement encadrée par l’article VII.147/30 du CDE, repris par le SPF Économie :
- l’intermédiaire ne peut recevoir, directement ou indirectement, aucune rémunération, sous quelque forme que ce soit, du consommateur qui a sollicité son intervention ;
- il n’a droit à une commission que si le contrat de crédit a été conclu valablement et régulièrement quant à la forme ;
- le paiement de la commission est échelonné à concurrence de la moitié au moins, selon des règles fixées par le Roi ;
- aucune commission n’est due si le même intermédiaire est intervenu pour un crédit et pour le nouveau crédit qui le rembourse intégralement et anticipativement, sauf diminution significative du TAEG.
L’article VII.131 §7 ajoute qu’il est interdit à un prêteur ou à un intermédiaire de réclamer au consommateur une rémunération pour des services de conseil. Sur demande, un courtier payé par des prêteurs doit indiquer les différents niveaux de commission des prêteurs dont il propose les crédits, et le consommateur doit être informé de ce droit (art. VII.128 §2).
Quelles informations l’intermédiaire doit-il vous donner ?
Selon l’article VII.128 du CDE, en temps voulu avant d’entamer l’intermédiation, l’intermédiaire fournit sur un support durable :
- son identité et son adresse géographique ;
- le registre dans lequel il est inscrit, le numéro d’enregistrement et les moyens de vérifier cet enregistrement ;
- s’il est lié ou travaille à titre exclusif avec un ou plusieurs prêteurs, et dans ce cas leur nom ;
- les procédures de plainte ;
- l’existence et, s’il est connu, le montant des commissions versées par les prêteurs ; sinon, le montant réel figurera plus tard dans la fiche ESIS.
Un sous-agent doit en outre indiquer en quelle qualité il agit et quel intermédiaire il représente.
Le devoir de conseil
Le devoir de conseil est l’obligation de rechercher le type et le montant de crédit les mieux adaptés à la situation financière du consommateur et au but du crédit (art. VII.131 §1). Le courtier doit prendre en considération un nombre suffisamment important de contrats de crédit disponibles sur le marché et recommander ceux qui sont adaptés ; un agent lié se base sur la gamme de ses prêteurs. Le consommateur est informé à l’avance de la base de la recommandation, et son contenu lui est remis sur support durable.
Qu’apporte concrètement un intermédiaire en crédit hypothécaire ?
En pratique, l’intérêt tient à la comparaison et à la préparation du dossier. Exemple de ce que représente un écart de taux sur 250 000 € empruntés en fixe 25 ans :
| Taux débiteur | Mensualité | Intérêts sur 25 ans |
|---|---|---|
| 3,72 % (quotité ≤ 75 %) | 1 281,25 € | 134 375 € |
| 3,93 % (quotité 90–100 %) | 1 309,95 € | 142 985 € |
Exemple indicatif calculé avec les taux débiteurs relevés le 30/09/2026, hors assurances et frais ; il ne constitue pas une offre.
BK Finance est un intermédiaire en crédit hypothécaire basé à Namur, qui agit en partenariat avec le Bureau ALVI. Il travaille avec plus de 15 partenaires bancaires belges, accompagne le dossier de A à Z et peut étudier, sous conditions, le financement d’un bien à l’étranger ou des frais de notaire. Le simulateur du site affiche les taux du jour et le dossier complet peut être introduit en ligne. Comme pour tout intermédiaire, vous pouvez vérifier son statut dans le registre public de la FSMA.
Que faire concrètement ?
- Vérifiez l’inscription de l’intermédiaire dans le registre de la FSMA, par nom ou numéro d’entreprise.
- Demandez-lui s’il est courtier, agent lié ou sous-agent, et pour quels prêteurs il travaille.
- Refusez tout paiement demandé par un intermédiaire en crédit : la loi l’interdit.
- Demandez, si vous le souhaitez, les niveaux de commission des différents prêteurs proposés.
- Comparez les offres reçues à l’aide de leur fiche ESIS.
Questions fréquentes
Un courtier en crédit hypothécaire peut-il me facturer ses services ?
Non. L’article VII.147/30 du Code de droit économique interdit à l’intermédiaire de crédit de recevoir, directement ou indirectement, une rémunération sous quelque forme que ce soit du consommateur qui a sollicité son intervention. Il est rémunéré par une commission du prêteur, qui n’est due que si le contrat de crédit a été valablement conclu grâce à son intervention.
Comment vérifier qu’un courtier est inscrit à la FSMA ?
La FSMA publie sur son site une liste actualisée des intermédiaires inscrits, que l’on peut interroger par nom et/ou numéro d’entreprise. L’intermédiaire doit lui-même vous indiquer, avant d’intervenir, le registre dans lequel il est inscrit, son numéro d’enregistrement et les moyens de le vérifier. La FSMA précise que les intermédiaires provisoirement autorisés ne sont pas publiés.
Quelle différence entre un courtier et un agent lié ?
Selon la FSMA, le courtier de crédit met en relation prêteurs et consommateurs sans obligation de placer sa production auprès d’un prêteur déterminé. L’agent lié agit pour le compte d’un prêteur ou d’un groupe de prêteurs, sous leur responsabilité entière et inconditionnelle. Un intermédiaire ne peut être inscrit que dans une seule de ces catégories pour le crédit hypothécaire.
Le courtier doit-il m’indiquer ses commissions ?
Oui. Selon l’article VII.128 du Code de droit économique, l’intermédiaire informe le consommateur de l’existence de commissions versées par les prêteurs et de leur montant lorsqu’il est connu ; à défaut, le montant réel figure plus tard dans la fiche ESIS. Sur demande, un courtier doit aussi indiquer les niveaux de commission des différents prêteurs proposés.
Sources officielles
- FSMA — Quelles catégories d’intermédiaires en crédit hypothécaire existe-t-il ? (consulté le 30/09/2026)
- FSMA — Intermédiaires en crédit hypothécaire (consulté le 30/09/2026)
- FSMA — Comment vérifier qui est inscrit au registre des intermédiaires ? (consulté le 30/09/2026)
- Justel — Code de droit économique, Livre VII (art. VII.128, VII.131, VII.147/29, VII.147/30, VII.180, VII.181) (consulté le 30/09/2026)
- SPF Économie — Droits et obligations des prêteurs et intermédiaires de crédit hypothécaire (consulté le 30/09/2026)