Le rachat de soulte permet à l’un des ex-partenaires de garder le logement commun après une séparation en Belgique : il verse à l’autre une somme (la soulte) correspondant à sa part nette du bien, puis reprend seul le crédit. L’acte notarié donne lieu à un droit de partage : 1 % en Wallonie et à Bruxelles, 2,5 % ou 1 % en Flandre.
En bref
- La soulte se calcule en général à partir de la valeur actuelle du bien, diminuée du solde du crédit, puis ajustée selon les apports de chacun.
- Droit de partage : 1 % en Wallonie et à Bruxelles ; en Flandre, 2,5 % en principe et 1 % entre ex-époux ou ex-cohabitants légaux sous conditions.
- À Bruxelles, lorsque l’acte met fin à l’indivision, le droit est calculé sur la valeur de tout le bien, pas seulement sur la part rachetée.
- Rester seul sur le crédit suppose l’accord de la banque pour « décharger » l’ex-partenaire.
Qu’est-ce que le rachat de soulte ?
Quand deux personnes achètent ensemble, elles deviennent le plus souvent copropriétaires « en indivision ». notaire.be rappelle un principe de base : nul ne peut être tenu de rester en indivision. Après une séparation, trois voies existent selon notaire.be : vendre le bien et partager le solde après remboursement des dettes, rester copropriétaires, ou que l’un rachète la part de l’autre.
La soulte est la somme versée par celui qui garde le bien à celui qui le quitte, pour compenser la part de propriété qu’il abandonne. Juridiquement, l’opération est un partage (sortie d’indivision) : c’est pourquoi elle est taxée par un droit de partage et non par les droits de vente.
Comment calculer le montant de la soulte ?
La méthode présentée par notaire.be dans sa fiche « Racheter la part de la maison à votre ex-partenaire » tient compte de trois éléments : la valeur de la maison au jour de la séparation, le solde du crédit et les apports personnels de chacun. notaire.be précise que ce n’est qu’une méthode parmi d’autres et qu’un autre accord est possible ; un expert peut être désigné pour estimer le bien, et d’autres biens à partager (voiture, comptes, mobilier) peuvent entrer dans la négociation.
Exemple de calcul
Hypothèses : bien estimé à 300 000 €, solde du crédit commun de 140 000 €, apports personnels identiques des deux partenaires à l’achat.
| Étape | Calcul | Résultat |
|---|---|---|
| Valeur nette du bien | 300 000 € − 140 000 € | 160 000 € |
| Part nette de l’ex-partenaire qui part (50 %) | 160 000 € ÷ 2 | 80 000 € |
| Soulte à verser | apports identiques, pas d’ajustement | 80 000 € |
Si les apports diffèrent, la fiche notaire.be compare l’apport de chacun à la moitié de l’apport total et corrige la soulte de l’écart.
Quel droit de partage payer en Wallonie, à Bruxelles et en Flandre ?
Le droit de partage est un droit d’enregistrement régional. Il dépend de la région où se situe le bien.
| Région | Taux | Précisions |
|---|---|---|
| Wallonie | 1 % | Taux indiqué par notaire.be (fiche de juillet 2025). Le Ministre-Président wallon a confirmé le 30/03/2026 que la base est la valeur totale du bien en indivision. |
| Bruxelles-Capitale | 1 % | Selon la Région de Bruxelles-Capitale. Base : valeur du bien si l’acte fait cesser l’indivision entre tous les copropriétaires. |
| Flandre | 2,5 % ou 1 % | 1 % entre ex-époux après divorce, ou entre ex-cohabitants légaux dans les 3 ans de la fin de la cohabitation légale (après au moins 1 an de cohabitation ininterrompue). |
Wallonie
notaire.be indique que les droits de partage sont fixés à 1 % de la valeur du bien en Wallonie. Dans une réponse parlementaire du 30/03/2026, le Ministre-Président a confirmé que le droit se calcule sur la valeur totale des biens en indivision et non sur la seule part rachetée.
Bruxelles-Capitale
La Région de Bruxelles-Capitale fixe le droit de partage à 1 %. Sa fiche fiscale sur le droit de partage précise la base : lorsque la cession fait cesser l’indivision entre tous les copropriétaires, le droit est calculé sur la valeur du bien ; sinon, sur la valeur des quotités cédées. La valeur retenue est celle de l’acte, sans pouvoir être inférieure à la valeur vénale. Le SPF Finances assure la perception pour le compte de la Région.
Flandre
Selon Vlaanderen.be, le taux général du verdeelrecht est de 2,5 %. Le taux réduit de 1 % s’applique entre ex-époux après divorce, et entre ex-cohabitants légaux dans les trois ans suivant la fin officielle de la cohabitation légale, à condition d’avoir cohabité au moins un an sans interruption. Aucune condition ne porte sur la nature du bien (le taux réduit n’est pas réservé au logement familial), il peut être obtenu plusieurs fois et doit être demandé dans l’acte. Les cohabitants de fait ne sont pas visés par ce taux réduit.
Exemple : droit de partage sur un bien de 300 000 €
En Wallonie ou à Bruxelles, pour un acte qui met fin à l’indivision sur un bien de 300 000 € : 300 000 € × 1 % = 3 000 €, même si la part rachetée ne représente que la moitié du bien. En Flandre, le montant dépend du taux applicable (1 % ou 2,5 %) et de la base retenue ; le notaire le calcule dans son décompte.
Que devient le crédit hypothécaire commun ?
La séparation ne modifie pas, à elle seule, le contrat de crédit : les deux ex-partenaires restent tenus envers la banque. Celui qui garde le bien peut demander à la banque la « décharge » de son ex-partenaire, qui ne sera alors plus tenu au remboursement (notaire.be). La banque doit l’accepter et vérifie notamment la capacité de remboursement et les assurances.
Deux montages sont possibles, sous réserve d’acceptation par le prêteur :
- Garder le crédit existant avec désolidarisation de l’ex-partenaire, et financer la soulte par un crédit complémentaire. Les organismes facturent parfois des frais de désolidarisation (par exemple 20 € plus frais d’expertise à la SWCS, selon son site).
- Refinancer l’ensemble : un nouveau crédit rembourse l’ancien et paie la soulte. Le remboursement anticipé de l’ancien crédit peut entraîner une indemnité de remploi, plafonnée à trois mois d’intérêts par l’article VII.147/12 du Code de droit économique.
notaire.be rappelle aussi de mettre à jour les assurances (solde restant dû, incendie) en demandant la décharge de l’ex-partenaire.
Combien emprunter pour racheter la soulte ?
Reprenons l’exemple : soulte de 80 000 € et reprise du solde de 140 000 €, soit un besoin de 220 000 € (droit de partage et frais de notaire payés sur fonds propres, par hypothèse). La quotité vaut 220 000 / 300 000 = 73 %.
| Formule | Montant | Mensualité | Revenus nets indicatifs (règle des 40 %) |
|---|---|---|---|
| Fixe 20 ans à 3,67 % (quotité ≤ 75 %) | 220 000 € | 1 295,21 € | 3 238 € par mois |
Exemple indicatif calculé avec les taux débiteurs relevés le 30/09/2026, hors assurances et frais ; il ne constitue pas une offre. La règle des 40 % est l’hypothèse de notre simulateur, pas une règle légale.
Et les prêts sociaux ?
Certains organismes publics prévoient explicitement ce cas : le Vlaams Woningfonds finance le maintien dans le logement en cas de divorce ou de fin de cohabitation, et le Fonds du Logement de Wallonie propose aux familles nombreuses de racheter la part d’un bien après un divorce ou une séparation, chacun selon ses conditions.
Quel est le rôle du notaire ?
Le rachat de soulte se formalise chez le notaire, dans un acte de partage. C’est dans cet acte que figure la valeur convenue du bien, qui sert de base au droit de partage (à Bruxelles, elle ne peut pas être inférieure à la valeur vénale), et c’est aussi dans l’acte qu’il faut demander le taux réduit de 1 % en Flandre. notaire.be invite à parler au notaire de votre statut (conjoint, cohabitant légal ou cohabitant de fait), qui influence le partage. En cas de désaccord sur l’attribution du bien, le juge du tribunal de la famille peut trancher, en tenant compte des intérêts des enfants.
Que faire concrètement ?
- Faites estimer le bien (par un expert si vous n’êtes pas d’accord sur la valeur).
- Demandez à la banque le solde restant dû et ses conditions de désolidarisation ou de remboursement anticipé.
- Rassemblez les preuves des apports de chacun (fonds propres, travaux payés seul).
- Faites calculer par le notaire le droit de partage selon la région et votre statut (marié, cohabitant légal, cohabitant de fait).
- Simulez votre nouvelle mensualité seul, avec le simulateur aux taux du jour, puis faites comparer les offres : BK Finance travaille avec plus de 15 partenaires bancaires belges et accompagne le dossier de A à Z, sous réserve d’acceptation par le prêteur.
Questions fréquentes
Le droit de partage est-il calculé sur la part rachetée ou sur tout le bien ?
À Bruxelles, la fiche fiscale régionale indique que lorsque l’acte fait cesser l’indivision entre tous les copropriétaires, le droit est calculé sur la valeur du bien, et sinon sur la valeur des quotités cédées. En Wallonie, le Ministre-Président a confirmé le 30/03/2026 que la base est la valeur totale des biens en indivision.
Les cohabitants de fait paient-ils 1 % en Flandre ?
Non. Selon Vlaanderen.be, le taux réduit de 1 % vise les ex-époux après divorce et les ex-cohabitants légaux, dans les trois ans de la fin de la cohabitation légale et après au moins un an de cohabitation ininterrompue. Dans les autres cas, le taux général de 2,5 % s’applique. En Wallonie et à Bruxelles, notaire.be indique 1 % quel que soit le statut du couple.
Mon ex reste-t-il responsable du crédit après le rachat de soulte ?
Oui, tant que la banque n’a pas accepté de le décharger. notaire.be explique que celui qui garde l’habitation peut demander à la banque la « décharge » de son partenaire, qui n’est alors plus tenu au remboursement. La banque vérifie notamment la capacité de remboursement de celui qui reste et les assurances.
Dois-je payer une indemnité si je refinance l’ancien crédit ?
Si le nouveau crédit rembourse l’ancien par anticipation, le prêteur peut réclamer une indemnité de remploi si le contrat la prévoit. Pour un crédit hypothécaire, l’article VII.147/12 du Code de droit économique la limite à trois mois d’intérêts, calculés sur le montant remboursé au taux du crédit. notaire.be indique qu’elle peut être négociée.
Sources officielles
- notaire.be — Séparation : racheter la part de la maison à votre ex-partenaire (la soulte) (consulté le 30/09/2026)
- notaire.be — Le logement familial en cas de séparation (consulté le 30/09/2026)
- Région de Bruxelles-Capitale — Registration duties (consulté le 30/09/2026)
- Région de Bruxelles-Capitale — Fiche fiscale : le droit de partage (consulté le 30/09/2026)
- Vlaanderen.be — Tarieven in het verdeelrecht (consulté le 30/09/2026)
- Parlement de Wallonie — Le droit de partage en cas de fin d’indivision (question écrite, réponse du 30/03/2026) (consulté le 30/09/2026)
- Justel — Code de droit économique, art. VII.147/12 (consulté le 30/09/2026)