Refinancer son crédit hypothécaire en Belgique, c’est rembourser l’ancien prêt par un nouveau, à un taux plus bas. C’est rentable quand l’économie totale d’intérêts dépasse les coûts de l’opération : l’indemnité de remploi (plafonnée par la loi à trois mois d’intérêts), la mainlevée de l’ancienne hypothèque et les frais du nouvel acte. Une renégociation avec sa propre banque évite une partie de ces frais.
En bref
- Vous pouvez rembourser votre crédit hypothécaire à tout moment, en tout ou en partie (art. VII.147/11 du Code de droit économique).
- L’indemnité de remploi ne peut pas dépasser trois mois d’intérêts, calculés au taux du crédit sur le montant remboursé (art. VII.147/12).
- Aucune indemnité n’est due pour un remboursement consécutif au décès, en exécution d’un contrat annexé ou adjoint.
- Changer de banque ajoute en général les frais de mainlevée et d’un nouvel acte de crédit.
- La bonne question : combien de mois faut-il pour que l’économie mensuelle rembourse les frais ?
Que dit la loi sur le remboursement anticipé d’un crédit hypothécaire ?
Le Livre VII du Code de droit économique encadre le remboursement anticipé des crédits hypothécaires (articles VII.147/11 et VII.147/12, en vigueur depuis le 01/12/2016).
- Remboursement total : vous avez le droit de rembourser à tout moment le solde restant dû. Vous bénéficiez alors d’une réduction du coût total du crédit correspondant aux intérêts et frais de la durée résiduelle.
- Remboursement partiel : sauf clause contraire, il est possible à tout moment. Une clause contraire ne peut pas exclure un remboursement partiel une fois par année civile, ni le remboursement d’un montant d’au moins 10 % du capital. Depuis le 14/08/2026, le texte précise que ces 10 % se calculent sur le montant initial du crédit (loi du 20/07/2026).
- Préavis : l’emprunteur avise le prêteur de son intention par envoi recommandé, au moins dix jours avant le remboursement.
- Information : le prêteur doit communiquer sans tarder, sur support durable, les conséquences chiffrées du remboursement et les hypothèses utilisées, qui doivent être raisonnables et justifiables.
Quel est le plafond légal de l’indemnité de remploi ?
L’indemnité de remploi est la somme que le prêteur peut réclamer pour compenser le remboursement anticipé. Selon l’article VII.147/12 du Code de droit économique :
- le prêteur peut la stipuler pour un remboursement total ou partiel ;
- elle est calculée au taux périodique du crédit sur le solde restant dû (proportionnellement en cas de remboursement partiel) ;
- elle ne peut excéder trois mois d’intérêts ;
- aucune indemnité n’est due, notamment, en cas de remboursement consécutif au décès en exécution d’un contrat annexé ou adjoint (par exemple une assurance solde restant dû).
Le SPF Économie résume : l’indemnité est limitée « au maximum à 3 mois d’intérêts » sur le montant remboursé et doit être mentionnée dans le contrat. notaire.be ajoute qu’elle peut toujours être négociée avec l’institution financière, même si elle est prévue dans l’acte.
Mon crédit est ancien : la règle est-elle différente ?
La limite de trois mois d’intérêts n’est pas nouvelle. La loi du 4 août 1992 relative au crédit hypothécaire (article 12), qui régissait auparavant les crédits destinés à l’acquisition ou la conservation de droits réels immobiliers, prévoyait déjà une indemnité calculée au taux du crédit sur le solde restant dû, ne pouvant excéder trois mois d’intérêt, et aucune indemnité en cas de remboursement consécutif au décès en exécution d’un contrat annexé. Cette loi a été abrogée avec effet au 01/04/2015, à l’exception de quelques articles. Pour un crédit ancien, relisez la clause de votre acte et demandez le décompte à votre banque.
Quels frais prévoir quand on change de banque ?
Selon notaire.be, racheter son crédit auprès d’une autre banque entraîne plusieurs coûts :
| Poste | Chez qui | Ce qu’en disent les sources officielles |
|---|---|---|
| Indemnité de remploi | Ancienne banque | Maximum 3 mois d’intérêts sur le montant remboursé (art. VII.147/12 CDE) |
| Frais de dossier de clôture | Ancienne banque | Selon l’institution |
| Mainlevée de l’ancienne hypothèque | Notaire | Estimation via le calculateur de mainlevée de notaire.be |
| Frais d’ouverture et d’expertise | Nouvelle banque | Selon l’institution |
| Nouvel acte de crédit | Notaire | Droit d’enregistrement de 1 % sur le montant garanti, droit d’inscription de 0,30 %, rétribution de 230 € ou 985 € selon la valeur de l’hypothèque, honoraires et frais administratifs (notaire.be) |
| Assurances | Assureur | Réadaptation des polices d’assurance-vie |
Une inscription hypothécaire est prise pour 30 ans, quelle que soit la durée du crédit (notaire.be).
Renégocier avec sa banque : l’alternative moins coûteuse ?
notaire.be recommande de consulter d’abord sa banque actuelle, qui peut proposer des solutions moins onéreuses : une diminution du taux, ou un nouvel emprunt sans levée de l’ancienne hypothèque. Rester chez le même prêteur évite en général la mainlevée et un nouvel acte. Côté prudentiel, l’annexe à la circulaire NBB_2019_27 de la Banque nationale exclut du champ de ses limites de quotité les prêts renégociés sans nouveau tirage de crédit, même lorsqu’un nouveau contrat est signé. Une offre concurrente chiffrée reste un bon point de départ pour négocier.
Comment calculer si refinancer son crédit hypothécaire est rentable ?
La méthode tient en trois étapes :
- Économie mensuelle = mensualité actuelle − nouvelle mensualité (à durée restante identique).
- Coût total de l’opération = indemnité de remploi + mainlevée + nouvel acte + frais bancaires + éventuelles nouvelles assurances.
- Seuil de rentabilité (en mois) = coût total ÷ économie mensuelle. Si ce délai est long par rapport à la durée restante, ou si vous prévoyez de vendre avant, l’opération perd son intérêt.
Exemple calculé
Hypothèses : solde restant dû de 200 000 €, 20 ans restants, crédit actuel à taux fixe de 5,00 % (cas A) ou 4,00 % (cas B), bien valant 320 000 € (quotité 62,5 %). Nouveau crédit fixe 20 ans à 3,67 % (grille BK Finance, quotité ≤ 75 %). Les frais de mainlevée, de nouvel acte et bancaires sont fixés par hypothèse à 5 000 € au total : remplacez ce montant par l’estimation de votre notaire.
| Élément | Cas A : 5,00 % | Cas B : 4,00 % |
|---|---|---|
| Mensualité actuelle | 1 319,91 € | 1 211,96 € |
| Nouvelle mensualité (3,67 %) | 1 177,47 € | 1 177,47 € |
| Économie mensuelle | 142,44 € | 34,49 € |
| Indemnité de remploi maximale (3 mois d’intérêts sur 200 000 €) | 2 500,00 € | 2 000,00 € |
| Coût total (remploi + 5 000 € de frais supposés) | 7 500,00 € | 7 000,00 € |
| Seuil de rentabilité | environ 53 mois | environ 203 mois |
| Intérêts restants à payer sans refinancement | 116 778,75 € | 90 870,56 € |
| Intérêts avec le nouveau crédit | 82 592,00 € | 82 592,00 € |
| Gain net sur 20 ans (intérêts économisés − coût total) | 26 686,75 € | 1 278,56 € |
Exemple indicatif calculé avec les taux débiteurs relevés le 30/09/2026, hors assurances et frais ; il ne constitue pas une offre.
Lecture : dans le cas A, l’écart de taux (1,33 point) rembourse les frais en un peu plus de 4 ans. Dans le cas B, avec un écart de 0,33 point, il faut près de 17 ans pour amortir les frais : une renégociation interne, sans nouvel acte, sera souvent la seule piste intéressante. Le calcul ne tient pas compte de l’effet de l’actualisation ni des assurances, qu’il faut ajouter au cas par cas.
Que faire concrètement ?
- Retrouvez dans votre acte le taux, la durée restante et la clause d’indemnité de remploi.
- Demandez à votre banque le décompte de remboursement anticipé : elle doit chiffrer les conséquences sur support durable.
- Obtenez une estimation des frais de mainlevée et de nouvel acte auprès d’un notaire.
- Calculez votre seuil de rentabilité avec la méthode ci-dessus, et comparez-le à la durée pendant laquelle vous comptez garder le bien.
- Confrontez l’offre de votre banque à des offres concurrentes : BK Finance, intermédiaire en crédit hypothécaire basé à Namur, interroge plus de 15 partenaires bancaires belges et accompagne le dossier de A à Z, sous réserve d’acceptation par le prêteur. Le simulateur du site affiche les taux du jour.
Questions fréquentes
Combien coûte l’indemnité de remploi au maximum ?
Pour un crédit hypothécaire, l’article VII.147/12 du Code de droit économique limite l’indemnité à trois mois d’intérêts, calculés au taux périodique du crédit sur le montant remboursé. Exemple : pour 200 000 € remboursés sur un crédit à 5,00 %, le maximum est de 200 000 × 5 % ÷ 12 × 3 = 2 500 €. Aucune indemnité n’est due en cas de remboursement consécutif au décès via un contrat annexé.
Puis-je rembourser seulement une partie de mon crédit ?
Oui. Sauf clause contraire, le remboursement partiel est possible à tout moment. Une clause contraire ne peut pas exclure un remboursement partiel une fois par année civile, ni un remboursement d’au moins 10 % du capital, calculés depuis le 14/08/2026 sur le montant initial du crédit. Il faut prévenir le prêteur par recommandé au moins dix jours avant.
Est-il moins cher de renégocier avec ma banque ?
Souvent, car il n’y a pas de mainlevée ni de nouvel acte de crédit si la banque accepte de revoir le taux sans lever l’hypothèque. notaire.be recommande de s’adresser d’abord à sa banque, qui peut proposer une diminution du taux ou un nouvel emprunt sans levée de l’ancienne hypothèque. L’acceptation reste à la discrétion du prêteur.
À partir de quel écart de taux un refinancement est-il rentable ?
Il n’existe pas de seuil légal ou universel. Il faut comparer l’économie mensuelle aux frais totaux (remploi, mainlevée, nouvel acte, frais bancaires). Dans notre exemple de 200 000 € sur 20 ans, un écart de 1,33 point amortit 7 500 € de frais en environ 53 mois, alors qu’un écart de 0,33 point demande environ 203 mois.
Sources officielles
- Justel — Code de droit économique, art. VII.147/11 et VII.147/12 (consulté le 30/09/2026)
- Justel — Loi du 4 août 1992 relative au crédit hypothécaire, art. 12 (consulté le 30/09/2026)
- SPF Économie — Remboursement d’un crédit hypothécaire (consulté le 30/09/2026)
- SPF Économie — Exécution du contrat de crédit hypothécaire (consulté le 30/09/2026)
- notaire.be — Le remboursement du crédit hypothécaire (consulté le 30/09/2026)
- notaire.be — Les frais liés au crédit hypothécaire (consulté le 30/09/2026)
- notaire.be — Calcul de frais d’acte de mainlevée hypothécaire (consulté le 30/09/2026)
- Banque nationale de Belgique — Annexe 1 à la circulaire NBB_2019_27 (consulté le 30/09/2026)