Un crédit hypothécaire étranger, au sens d’un crédit belge pour acheter un bien hors de Belgique, pose d’abord une question de garantie : une hypothèque sur un bien belge suit le droit belge, une garantie sur le bien étranger relève du droit du pays où il se trouve. Côté fiscal, le résident belge doit déclarer ce bien au SPF Finances, qui lui attribue un revenu cadastral.
En bref
- Les droits réels sur un bien, dont l’hypothèque, sont régis par le droit de l’État où le bien est situé (art. 87 du Code de droit international privé).
- Un bien immobilier à l’étranger doit être déclaré au SPF Finances (MyMinfin ou formulaire papier), qui fixe son revenu cadastral.
- Ce revenu cadastral non indexé se déclare au cadre III de la déclaration (code 1106), avec une exonération ou une réduction d’impôt selon le pays.
- En Wallonie, posséder une habitation à l’étranger peut empêcher le taux réduit de 3 % sur l’achat de sa résidence principale en Belgique.
Crédit hypothécaire étranger : peut-on financer un bien hors de Belgique avec un prêt belge ?
C’est possible, mais ce n’est pas un produit standard : chaque prêteur fixe sa politique, et l’acceptation se fait au cas par cas. Le nœud du dossier est presque toujours la garantie. Une hypothèque est un droit qui porte sur un immeuble et garantit au créancier le paiement d’une dette (notaire.be). Or l’article 87 du Code de droit international privé prévoit que les droits réels sur un bien sont régis par le droit de l’État sur le territoire duquel ce bien est situé. Une hypothèque sur une maison en Espagne ou en France obéit donc au droit espagnol ou français, avec ses propres formalités.
Garantie sur un bien situé en Belgique
La solution la plus simple pour un prêteur belge consiste souvent à prendre une garantie sur un bien que vous possédez déjà en Belgique (par exemple votre résidence principale) : hypothèque ou mandat hypothécaire, constitués devant notaire en Belgique selon les règles belges. Les frais d’un acte de crédit belge comprennent notamment, selon notaire.be, un droit d’enregistrement de 1 % sur le montant garanti et un droit d’inscription de 0,30 %, en plus des honoraires et frais administratifs.
Garantie sur le bien situé à l’étranger
Si la garantie doit porter sur le bien étranger, sa constitution, son inscription et sa réalisation relèvent des règles et des autorités du pays concerné. Renseignez-vous localement (notaire ou professionnel du droit du pays) avant de signer quoi que ce soit : cet article ne décrit pas le droit étranger.
Le crédit reste-t-il un crédit hypothécaire au sens belge ?
Le Code de droit économique (art. I.9, 53/1°) définit le crédit hypothécaire à destination immobilière par sa garantie (hypothèque ou droit lié à un bien résidentiel) et par son objet (l’acquisition ou la conservation de droits réels immobiliers). La définition ne contient pas de condition liée à la localisation du bien financé. L’application concrète à votre contrat est à confirmer par le prêteur, qui doit vous remettre la fiche ESIS avant l’offre (art. VII.127).
Quelles sont les obligations fiscales belges pour un bien à l’étranger ?
En tant qu’habitant du Royaume, vos revenus mondiaux sont imposables en Belgique. Le SPF Finances en déduit que les revenus immobiliers d’origine étrangère doivent toujours figurer dans votre déclaration à l’impôt des personnes physiques. Cela vaut pour le propriétaire, mais aussi pour l’usufruitier, le possesseur, l’emphytéote, le superficiaire ou le titulaire d’un droit réel étranger similaire.
Étape 1 : déclarer le bien pour obtenir un revenu cadastral
Selon la page Revenu cadastral des biens immobiliers situés à l’étranger du SPF Finances :
- tout bien immobilier acquis à l’étranger doit être déclaré, en ligne via MyMinfin (« Consulter mes données immobilières », puis « Déclarer un bien à l’étranger », en cinq étapes) ou par formulaire papier envoyé au SPF Finances, AGDP, Service RC étranger, à Namur ;
- la vente et les modifications notables (nouvelles constructions, transformations, rénovations, agrandissements) doivent aussi être déclarées ; les petits travaux d’entretien ou de finition ne sont pas visés ;
- chaque copropriétaire contribuable belge introduit une déclaration séparée mentionnant sa part ;
- pour un terrain sur lequel on construit, on déclare d’abord le terrain, puis la modification une fois les travaux achevés.
Comment le revenu cadastral est-il calculé ?
Le revenu cadastral correspond au revenu locatif annuel net que le bien aurait rapporté en 1975. À défaut d’information sur la valeur de 1975, le SPF Finances applique, pour un bien bâti : (valeur vénale actuelle ÷ facteur de correction) × 5,3 %. Si vous ne connaissez pas la valeur vénale actuelle, vous pouvez indiquer le prix d’acquisition. Pour un terrain non bâti, le barème est de 2 € par hectare. Après traitement, vous recevez une notification officielle ; elle ouvre un délai de deux mois pour introduire une réclamation par recommandé, avec une contre-proposition chiffrée.
Étape 2 : mentionner le bien dans la déclaration d’impôt
Les revenus immobiliers se déclarent au cadre III. Pour un bien non loué, vous indiquez le revenu cadastral non indexé au code 1106 (cadre III, A, 2), puis, au cadre III, B, les revenus pour lesquels vous demandez une exonération ou une réduction. Si le bien est loué, la déclaration peut aussi porter sur les loyers réels, selon l’usage du bien. En cas d’achat ou de vente en cours d’année, seule la partie correspondant au nombre de jours de détention est déclarée. Les impôts payés à l’étranger ne peuvent pas être déduits du revenu cadastral.
| Pays où se situe le bien | Régime en Belgique | Où le demander |
|---|---|---|
| Pays ayant conclu une convention préventive de la double imposition avec la Belgique | Exonération avec réserve de progressivité : pas d’impôt sur ce revenu, mais il compte pour déterminer le taux appliqué aux autres revenus (si les conditions de la convention sont remplies, par exemple preuve de l’imposition à l’étranger) | Cadre III, B, 1 |
| Pays sans convention | Imposition avec les autres revenus, avec réduction de 50 % de l’impôt afférent à ce bien | Cadre III, B, 2 |
Pour l’Allemagne, l’Espagne, la France, la Grèce, l’Italie, le Luxembourg, les Pays-Bas et le Royaume-Uni, le SPF Finances met à disposition une application qui indique le régime applicable. Exemple publié par le SPF Finances : un bien en France au revenu cadastral non indexé de 1 200 €, acheté le 15/03/2025, se déclare pour 957 € au titre des revenus 2025 (1 200 × 291/365).
Un bien à l’étranger a-t-il un impact sur l’achat de votre logement en Belgique ?
Oui, en Wallonie. Selon la FAQ de la Wallonie sur le taux réduit de 3 % applicable depuis le 01/01/2025 à l’habitation propre et unique, la possession de la totalité en pleine propriété d’une habitation, qu’elle soit située en Belgique ou à l’étranger, empêche en principe ce taux réduit sur la nouvelle habitation. Par dérogation, le taux de 3 % est accordé si l’habitation déjà possédée est revendue dans les 3 ans à compter de l’acte d’acquisition, avec engagement dans l’acte. Une habitation détenue en indivision avec un tiers (autre que le co-acquéreur) ou seulement en usufruit ou nue-propriété n’y fait pas obstacle. À Bruxelles et en Flandre, les conditions sont propres à chaque région : interrogez votre notaire.
Côté prêteur, lorsque le financement est garanti sur un bien belge, la Banque nationale demande d’inclure dans le calcul de la quotité l’ensemble des prêts que le prêteur considère comme faisant partie de l’opération de financement (circulaire NBB_2019_27).
Que faire concrètement avant d’acheter à l’étranger ?
- Clarifiez la garantie envisageable : bien belge existant, ou bien étranger (avec l’aide d’un professionnel local).
- Renseignez-vous localement sur les règles d’achat, de fiscalité et de garantie du pays du bien.
- Après l’achat, déclarez le bien sur MyMinfin pour obtenir son revenu cadastral, puis mentionnez-le chaque année au cadre III.
- Si vous projetez aussi d’acheter votre résidence principale en Wallonie, vérifiez l’effet du bien étranger sur le taux de 3 %.
- Faites étudier la faisabilité : BK Finance peut étudier le financement d’un bien à l’étranger, sous conditions, auprès de ses plus de 15 partenaires bancaires belges, et accompagne le dossier de A à Z, sous réserve d’acceptation par le prêteur.
Questions fréquentes
Dois-je déclarer ma maison de vacances à l’étranger en Belgique ?
Oui. Le SPF Finances indique que les biens immobiliers acquis à l’étranger doivent être déclarés, via MyMinfin ou par formulaire papier, pour obtenir un revenu cadastral. Ce revenu cadastral non indexé est ensuite mentionné chaque année au cadre III de la déclaration d’impôt (code 1106), même si le bien n’est pas loué. La vente et les modifications notables doivent aussi être signalées.
Vais-je payer deux fois l’impôt sur mon bien à l’étranger ?
Pas nécessairement. Si le pays a conclu une convention préventive de la double imposition avec la Belgique, vous pouvez demander une exonération avec réserve de progressivité (cadre III, B, 1) : le revenu n’est pas imposé mais compte pour le taux appliqué aux autres revenus. Sans convention, vous pouvez demander une réduction de 50 % de l’impôt sur ce bien (cadre III, B, 2).
Une banque belge peut-elle prendre une hypothèque sur un bien à l’étranger ?
La garantie sur un bien étranger relève du droit du pays où il se trouve : l’article 87 du Code de droit international privé soumet les droits réels à la loi de l’État de situation du bien. Chaque prêteur décide s’il accepte ce type de garantie ; une alternative fréquente consiste à garantir le crédit sur un bien situé en Belgique. Renseignez-vous localement pour le volet étranger.
Comment est calculé le revenu cadastral d’un bien à l’étranger ?
À défaut d’information sur la valeur locative ou vénale de 1975, le SPF Finances applique pour un bien bâti la formule (valeur vénale actuelle ÷ facteur de correction) × 5,3 %. Si la valeur actuelle est inconnue, le prix d’acquisition peut être indiqué. Un terrain non bâti est évalué à 2 € par hectare. La notification ouvre un délai de réclamation de deux mois.
Sources officielles
- SPF Finances — Revenu cadastral des biens immobiliers situés à l’étranger (consulté le 30/09/2026)
- SPF Finances — Biens immobiliers à l’étranger (consulté le 30/09/2026)
- Justel — Code de droit international privé, art. 87 (consulté le 30/09/2026)
- Justel — Code de droit économique, art. I.9 (53/1°) et VII.127 (consulté le 30/09/2026)
- notaire.be — L’hypothèque (consulté le 30/09/2026)
- notaire.be — Les frais liés au crédit hypothécaire (consulté le 30/09/2026)
- Wallonie — Réduction des droits d’enregistrement à 3 % (FAQ) (consulté le 30/09/2026)
- Banque nationale de Belgique — Annexe 1 à la circulaire NBB_2019_27 (consulté le 30/09/2026)