Pour financer les frais de notaire d’un achat en Belgique, trois voies existent : votre apport personnel, un crédit hypothécaire qui couvre aussi une partie des frais, ou un prêt hypothécaire social régional si vous y avez droit. Depuis le 01/01/2025, ces frais ont nettement baissé pour l’habitation propre et unique en Wallonie (3 %) et en Flandre (2 %). Voici les options, mises à jour en 2026.
En bref
- Les droits d’enregistrement, la plus grosse partie des frais, ont baissé au 01/01/2025 : 3 % en Wallonie et 2 % en Flandre pour l’habitation propre et unique ; abattement de 200 000 € à Bruxelles.
- En Wallonie, le chèque habitat, l’abattement primo-acquérant et le taux réduit pour habitation modeste ont été supprimés.
- Financer les frais par le crédit augmente la quotité ; la BNB limite la part des prêts qui dépassent 90 % et, plus encore, 100 % de la valeur du bien.
- Emprunter les frais coûte des intérêts : dans notre exemple, 26 456 € de plus sur 25 ans.
Combien représentent les frais de notaire en 2026 ?
Les frais de notaire regroupent les droits d’enregistrement, les honoraires légaux du notaire (barème dégressif fixé par arrêté royal), les frais administratifs, les débours et la TVA, auxquels s’ajoutent les frais de l’acte de crédit si vous empruntez (notaire.be). Sans taux réduit ni abattement, notaire.be les estime à environ 15 % du prix (notaire.be).
Ce chiffre ne reflète plus la situation de la plupart des premiers acheteurs depuis les réformes régionales :
| Région | Habitation propre et unique | Autres achats |
|---|---|---|
| Wallonie | 3 % depuis le 01/01/2025 (SPW) | 12,5 % |
| Bruxelles-Capitale | 12,5 % après abattement de 200 000 €, si le montant taxable ne dépasse pas 600 000 € (Bruxelles Fiscalité) | 12,5 % |
| Flandre | 2 % depuis le 01/01/2025 (Vlaanderen.be) | 12 % |
Exemple : pour une maison à 250 000 € en Wallonie, les droits d’enregistrement passent de 31 250 € (12,5 %) à 7 500 € (3 %). Pour votre cas précis, utilisez le calculateur de frais d’acte de notaire.be.
Peut-on inclure les frais de notaire dans le crédit hypothécaire ?
C’est possible chez certains prêteurs, mais cela augmente la quotité, c’est-à-dire le rapport entre le montant emprunté et la valeur du bien. La Banque nationale de Belgique retient une quotité de 90 % comme référence pour les emprunteurs occupants. Pour les primo-acquéreurs, jusqu’à 35 % des nouveaux prêts d’un prêteur peuvent dépasser ce seuil, dont 5 % au maximum au-delà de 100 % ; pour les autres emprunteurs, la tolérance est de 20 %, sans prêt au-delà de 100 % (BNB). Financer à la fois tout le prix et les frais est donc encadré par ces attentes et étudié au cas par cas par le prêteur.
Ce que coûte le fait d’emprunter davantage
Comparaison pour un bien de 300 000 €, taux fixe sur 25 ans : emprunt de 270 000 € (quotité 90 %, colonne 75–90 %) ou de 300 000 € (quotité 100 %, colonne 90–100 %, par exemple si l’apport sert entièrement aux frais).
| Montant emprunté | Taux débiteur | Mensualité | Total des intérêts |
|---|---|---|---|
| 270 000 € (90 %) | 3,72 % | 1 383,75 € | 145 125 € |
| 300 000 € (100 %) | 3,93 % | 1 571,94 € | 171 581 € |
| Différence | +0,21 point | +188,19 € | +26 456 € |
Exemple indicatif calculé avec les taux débiteurs relevés le 30/09/2026, hors assurances et frais ; il ne constitue pas une offre.
Emprunter 30 000 € de plus coûte ici 26 456 € d’intérêts supplémentaires, en partie parce que le taux de la tranche 90–100 % est plus élevé. BK Finance peut étudier le financement des frais de notaire sous conditions, sous réserve d’acceptation du dossier par le prêteur.
Faut-il payer les frais de notaire avec son apport ?
Utiliser son épargne pour les frais réduit le montant emprunté, donc les intérêts, et maintient la quotité plus basse, ce qui peut donner accès à une tranche de taux plus favorable dans notre grille (≤ 75 % ou 75–90 %). La contrepartie : l’épargne mobilisée n’est plus disponible pour les imprévus ou les travaux. Gardez une réserve après l’achat.
Les prêts hypothécaires sociaux peuvent-ils aider ?
Chaque région dispose d’un prêteur public pour les ménages aux revenus limités :
- Wallonie : la Société wallonne du crédit social propose l’Accesspack, un crédit hypothécaire de 5 à 30 ans pour l’achat, sous conditions de revenus et de valeur du bien, et à condition de ne pas être déjà propriétaire d’un autre bien (SWCS) ;
- Bruxelles : le Fonds du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale accorde des crédits pour l’achat d’une habitation, adaptés aux ressources ;
- Flandre : le Vlaams Woningfonds accorde des crédits sociaux aux ménages dont le revenu est plafonné.
Les conditions, plafonds et frais pris en charge sont propres à chaque organisme : vérifiez-les directement sur leur site.
Et le prêt personnel pour payer les frais ?
Un crédit à la consommation est un contrat distinct du crédit hypothécaire, avec ses propres conditions et son propre coût, qui s’ajoute à vos charges mensuelles. Avant d’y recourir, comparez son coût total à celui d’un apport plus élevé ou d’un montant hypothécaire ajusté, et vérifiez l’effet sur votre capacité de remboursement.
Quelles aides ont changé depuis 2024 ?
- Wallonie – chèque habitat : plus accordé pour une habitation acquise ou construite en 2025 ou plus tard ; les bénéficiaires actuels le conservent pour les années restantes, y compris en cas de refinancement, sans allongement de la durée (FAQ du SPW).
- Wallonie – abattement primo-acquérant et taux « habitation modeste » : supprimés et remplacés par le taux de 3 % (Wallonie.be).
- Flandre – woonbonus : il ne concerne que les crédits hypothécaires conclus avant le 01/01/2020 (Vlaanderen.be).
Comment réduire les frais à financer ?
- Vérifier votre droit au taux réduit ou à l’abattement : c’est le levier le plus important, car les droits d’enregistrement constituent la plus grosse partie des frais.
- Poser la question du mandat hypothécaire : avec un mandat, aucune hypothèque ne grève immédiatement le bien et les frais de notaire sont nettement réduits (notaire.be) ; le prêteur doit l’accepter.
- Ajuster le montant garanti : les droits de l’acte de crédit (1 % et 0,30 %) sont calculés sur le capital et ses accessoires (notaire.be).
Que faire concrètement ?
- Estimez vos frais d’achat et de crédit avec les calculateurs de notaire.be.
- Faites le point sur votre épargne et décidez de la part réservée aux frais.
- Simulez plusieurs montants et durées aux taux du jour sur notre simulateur, en surveillant la tranche de quotité.
- Si vos revenus sont modestes, consultez les conditions du prêteur social de votre région.
- Déposez votre dossier complet en ligne : BK Finance, en partenariat avec le Bureau ALVI, l’accompagne de A à Z auprès de plus de 15 partenaires bancaires belges.
Questions fréquentes
Peut-on emprunter les frais de notaire en Belgique ?
C’est possible chez certains prêteurs, mais cela augmente la quotité. La Banque nationale de Belgique retient 90 % de la valeur du bien comme référence et limite la part des prêts au-delà de 100 % à 5 % des nouveaux crédits aux primo-acquéreurs (0 % pour les autres). Chaque dossier est donc étudié au cas par cas par le prêteur.
Le chèque habitat existe-t-il encore en Wallonie ?
Non pour les nouveaux achats. Selon la FAQ du Service public de Wallonie, il n’est plus possible d’en bénéficier pour une habitation acquise ou construite en 2025 ou plus tard. Les personnes qui en bénéficiaient déjà le conservent pour les années d’emprunt restantes, y compris en cas de refinancement, sans allongement de sa durée.
Les frais de notaire représentent-ils toujours 15 % du prix ?
Pas nécessairement. Notaire.be cite environ 15 % du prix sans taux réduit ni abattement. Pour une habitation propre et unique, les droits d’enregistrement sont de 3 % en Wallonie et de 2 % en Flandre depuis le 01/01/2025, et un abattement de 200 000 € existe à Bruxelles, ce qui réduit fortement le total.
Qu’est-ce qu’un mandat hypothécaire ?
C’est un mandat donné par l’emprunteur au prêteur pour prendre une hypothèque plus tard si cela se justifie, par exemple en cas de non-paiement. Aucune hypothèque ne grève alors immédiatement le bien et, selon notaire.be, les frais de notaire sont nettement réduits. Le prêteur doit accepter cette formule.
Sources officielles
- Wallonie (SPW) — Réduction des droits d’enregistrement à 3 % – FAQ (consulté le 30/09/2026)
- Wallonie.be — Réduction des droits d’enregistrement, de succession et de donation (consulté le 30/09/2026)
- Vlaanderen.be (Vlaamse Belastingdienst) — Het verkooprecht bij de aankoop van de enige eigen woning – Overzicht (consulté le 30/09/2026)
- Fednot (notaire.be) — Frais et taxes liés à l’achat (consulté le 30/09/2026)
- Fednot (notaire.be) — Les frais liés au crédit hypothécaire (consulté le 30/09/2026)
- Banque nationale de Belgique — FAQ – Attentes prudentielles concernant les nouveaux prêts hypothécaires (consulté le 30/09/2026)
- Société wallonne du crédit social — Devenir propriétaire – Accesspack (consulté le 30/09/2026)
- Région de Bruxelles-Capitale (Bruxelles Fiscalité) — Abattement sur les droits de vente (consulté le 30/09/2026)