Les droits d’enregistrement 2026 dépendent de la région où se situe le bien. Pour l’achat de votre seule habitation, vous payez 3 % en Wallonie (au lieu de 12,5 %), 2 % en Flandre (au lieu de 12 %) et, à Bruxelles-Capitale, 12,5 % après un abattement de 200 000 € si le prix ne dépasse pas 600 000 €. Voici les règles vérifiées et un comparatif chiffré.
En bref
- Wallonie : taux réduit de 3 % pour l’habitation propre et unique, pour les actes authentiques passés depuis le 01/01/2025.
- Flandre : taux de 2 % pour l’enige eigen woning depuis le 01/01/2025 ; conditions renforcées pour les compromis signés depuis le 01/01/2026.
- Bruxelles-Capitale : pas de droits sur les premiers 200 000 € si le montant taxable ne dépasse pas 600 000 € (règle en vigueur depuis le 01/04/2023).
- Pour un achat à 300 000 € : 9 000 € en Wallonie, 6 000 € en Flandre, 12 500 € à Bruxelles, avec l’avantage « habitation propre et unique ».
Que sont les droits d’enregistrement ?
Les droits d’enregistrement sont un impôt régional payé par l’acheteur lors de l’enregistrement de l’acte d’achat d’un bien immobilier. À Bruxelles, ils sont calculés sur la valeur conventionnelle, c’est-à-dire le prix et les charges stipulés, sans pouvoir être inférieurs à la valeur vénale du bien (Bruxelles Fiscalité) ; en Wallonie, la base est le prix de vente augmenté des charges, avec la valeur de l’immeuble comme minimum (infofiche notaire.be). Le taux dépend de la région où se trouve le bien, pas de votre domicile actuel.
Un bien neuf est en général vendu sous le régime de la TVA (21 %) plutôt que sous celui des droits d’enregistrement ; une habitation est considérée comme neuve jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit sa première occupation (notaire.be). Cet article porte sur les achats soumis aux droits d’enregistrement.
Quels sont les droits d’enregistrement 2026 dans chaque région ?
| Région | Taux normal | Avantage pour l’habitation propre et unique | En vigueur depuis |
|---|---|---|---|
| Wallonie | 12,5 % | Taux réduit de 3 % | 01/01/2025 (date de l’acte authentique) |
| Bruxelles-Capitale | 12,5 % | Abattement de 200 000 € si le montant taxable ne dépasse pas 600 000 € | 01/04/2023 (montants actuels) |
| Flandre | 12 % | Taux réduit de 2 % | 01/01/2025 (date de l’acte authentique) |
Wallonie : comment fonctionne le taux de 3 % ?
Depuis le 01/01/2025, le taux des droits d’enregistrement pour l’acquisition d’une habitation propre et unique en Wallonie est passé de 12,5 % à 3 % (Wallonie.be). Le taux réduit s’applique sur la valeur d’acquisition hors frais et vaut pour les actes authentiques passés à partir du 01/01/2025, quelle que soit la date du compromis, sauf si le compromis lui-même a été enregistré (FAQ du SPW).
Quels biens sont concernés ?
Le 3 % vise les maisons et appartements, mais aussi les terrains à bâtir, les habitations en construction ou sur plan, et le terrain dont la construction existante sera démolie pour bâtir votre logement (notaire.be). Un bien acheté pour le louer, une seconde résidence ou un achat via une société restent taxés à 12,5 %.
Quelles sont les conditions en Wallonie ?
- Habitation unique : ne pas posséder, à la date de l’acte authentique, la totalité en pleine propriété d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation, en Belgique ou à l’étranger. Posséder un terrain, un garage, un bâtiment commercial, une nue-propriété, un usufruit ou une habitation en indivision avec une autre personne que votre coacheteur n’empêche pas le 3 %.
- Exception : si vous possédez déjà une habitation, vous pouvez obtenir le 3 % en vous engageant dans l’acte à la revendre dans les 3 ans à compter de l’acte d’acquisition.
- Totalité en pleine propriété : les acquéreurs doivent acheter ensemble 100 % du bien en pleine propriété.
- Habitation propre : y établir votre résidence principale (inscription au registre de la population) dans les 3 ans pour une habitation existante, dans les 5 ans pour un terrain à bâtir ou une habitation en construction ou sur plan.
- Durée : y rester 3 années entières à compter de l’installation.
Si un seul des acheteurs possède déjà une habitation, le 3 % est accordé à l’autre, à concurrence de sa quote-part (par exemple 50 %). En cas de non-respect des conditions, un complément égal à la différence entre 12,5 % et 3 % est réclamé (FAQ du SPW). Les sources officielles consultées ne mentionnent pas de plafond de prix pour ce taux.
Qu’est-ce qui a disparu en Wallonie ?
La réforme a supprimé l’abattement primo-acquérant, le chèque habitat et le taux réduit pour habitation modeste (Wallonie.be). Le chèque habitat n’est plus accordé pour une habitation acquise ou construite en 2025 ou plus tard ; les bénéficiaires actuels le conservent pour les années restantes, y compris en cas de refinancement, sans allongement de sa durée (FAQ du SPW).
Bruxelles : qui a droit à l’abattement de 200 000 € ?
En Région de Bruxelles-Capitale, les droits d’enregistrement sont de 12,5 %. L’abattement est une réduction de la base taxable : l’acheteur ne paie aucun droit sur les premiers 200 000 €, soit un avantage de 25 000 € (Bruxelles Fiscalité). Depuis le 01/04/2023, l’abattement est passé de 175 000 € à 200 000 € et le plafond de 500 000 € à 600 000 € (notaire.be).
Conditions à Bruxelles
- Être une personne physique et acheter la totalité du bien en pleine propriété, bien situé dans une des 19 communes et destiné en tout ou en partie à l’habitation.
- À la signature du compromis, ne pas posséder la totalité en pleine propriété d’une autre habitation ; à défaut, l’abattement peut être obtenu par restitution si l’autre bien est revendu dans les 2 ans de l’enregistrement de l’acte.
- Établir sa résidence principale dans le bien dans les 3 ans de l’enregistrement de l’acte et la conserver 5 ans sans interruption. Depuis le 01/04/2023, l’avantage est remboursé proportionnellement aux années non écoulées si ce délai n’est pas respecté.
- Le montant taxable (prix et charges) ne peut pas dépasser 600 000 €.
L’abattement vaut aussi pour un bien en construction ou sur plan, si l’achat est soumis aux droits d’enregistrement. Pour un terrain à bâtir, l’abattement est de 100 000 € avec un plafond de 300 000 €. Un abattement complémentaire de 25 000 € par classe énergétique gagnée existe depuis le 01/04/2023, à partir d’une amélioration de deux classes PEB dans les 5 ans (Bruxelles Fiscalité).
Flandre : quelles conditions pour le taux de 2 % ?
En Flandre, le taux réduit pour l’enige eigen woning (habitation propre et unique) est de 2 % pour les actes authentiques passés depuis le 01/01/2025 ; il était de 3 % du 01/01/2022 au 31/12/2024. Cette baisse a été votée par le Parlement flamand le 19/12/2024 (Vlaanderen.be). Le taux général est de 12 %.
Ce qui change pour les compromis signés en 2026
Pour les compromis de vente conclus depuis le 01/01/2026, les conditions sont plus strictes (Vlaanderen.be) :
- seules les personnes physiques peuvent en bénéficier ; si une société coachète, tout l’achat est taxé à 12 % ;
- seuls les achats en pleine propriété sont admis (plus d’achat scindé usufruit / nue-propriété au taux réduit), condition appréciée acheteur par acheteur ;
- chaque acheteur doit s’inscrire à l’adresse du bien dans les 3 ans de l’acte et y rester inscrit au moins 1 an sans interruption.
Autres conditions en Flandre
L’acheteur ne peut pas être plein propriétaire de la totalité d’une autre habitation ou d’un terrain à bâtir, en Belgique ou à l’étranger. S’il l’est, il peut obtenir le taux réduit en s’engageant à vendre ce bien au plus tard 2 ans après l’acte et en démontrant le lien entre cette vente et le nouvel achat. Les terrains à bâtir sont exclus du taux de 2 %. Pour une habitation modeste (prix maximum de 220 000 €, ou 240 000 € dans les villes-centres et la périphérie flamande de Bruxelles), une réduction supplémentaire de 1 867 € s’applique depuis le 01/01/2025 (Vlaanderen.be).
Combien de droits d’enregistrement pour 300 000 € ou 450 000 € ?
Calcul simplifié sur le seul prix d’achat, pour une habitation existante soumise aux droits d’enregistrement, avec et sans l’avantage « habitation propre et unique » (hors charges, honoraires et frais d’acte).
| Région | 300 000 € – taux normal | 300 000 € – habitation propre et unique | 450 000 € – taux normal | 450 000 € – habitation propre et unique |
|---|---|---|---|---|
| Wallonie (12,5 % / 3 %) | 37 500 € | 9 000 € | 56 250 € | 13 500 € |
| Bruxelles (12,5 % / abattement 200 000 €) | 37 500 € | 12 500 € | 56 250 € | 31 250 € |
| Flandre (12 % / 2 %) | 36 000 € | 6 000 € | 54 000 € | 9 000 € |
Détail bruxellois : (300 000 − 200 000) × 12,5 % = 12 500 € ; (450 000 − 200 000) × 12,5 % = 31 250 €. Les deux prix restent sous le plafond de 600 000 €. La réduction flamande « habitation modeste » ne s’applique pas à ces montants. Ces calculs sont indicatifs : seul le décompte du notaire fait foi.
Quand paie-t-on les droits d’enregistrement ?
En général, les droits sont payés au notaire lors de la signature de l’acte authentique, qui intervient dans un délai maximum de 4 mois à dater du compromis (infofiche notaire.be). S’y ajoutent les honoraires, frais administratifs et débours de l’acte d’achat, puis les frais de l’acte de crédit hypothécaire si vous empruntez (notaire.be).
Que faire concrètement avant de signer ?
- Vérifiez que vous remplissez toutes les conditions de votre région à la date qui compte : l’acte authentique en Wallonie et en Flandre, le compromis pour la condition de propriété à Bruxelles et pour les nouvelles règles flamandes.
- Si vous possédez déjà un logement, notez le délai de revente : 3 ans en Wallonie, 2 ans à Bruxelles et en Flandre.
- Planifiez votre domiciliation et la durée d’occupation (3 ans en Wallonie, 5 ans à Bruxelles, 1 an minimum en Flandre pour les compromis 2026).
- Estimez le total de vos frais avec le calculateur de frais d’acte de notaire.be, puis simulez votre crédit aux taux du jour sur notre simulateur.
- Demandez à votre notaire de confirmer le régime applicable avant la signature du compromis.
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Questions fréquentes
Quel est le taux des droits d’enregistrement en Wallonie en 2026 ?
Le taux normal est de 12,5 %. Pour l’achat d’une habitation propre et unique, il est réduit à 3 % pour les actes authentiques passés depuis le 01/01/2025. Il faut notamment ne pas posséder d’autre habitation en pleine propriété (ou la revendre dans les 3 ans), s’y domicilier dans les 3 ans (5 ans pour un terrain à bâtir) et y rester 3 ans.
Le 3 % wallon s’applique-t-il si mon compromis date de 2024 ?
Oui, en principe. Selon la FAQ du Service public de Wallonie, le taux de 3 % s’applique aux actes authentiques passés à partir du 01/01/2025, quelle que soit la date du compromis. La seule exception vise le cas, peu fréquent, où le compromis de vente a lui-même été enregistré avant cette date.
Combien économise-t-on avec l’abattement bruxellois ?
À Bruxelles, aucun droit n’est dû sur les premiers 200 000 € du prix, soit une économie de 25 000 € au taux de 12,5 %. L’abattement n’est accordé que si le montant taxable, prix et charges compris, ne dépasse pas 600 000 €, et si vous vous domiciliez dans le bien dans les 3 ans puis y restez 5 ans.
Qu’est-ce qui change en Flandre en 2026 ?
Le taux de 2 % reste en vigueur, mais pour les compromis signés depuis le 01/01/2026, seules les personnes physiques achetant en pleine propriété peuvent en bénéficier, et chaque acheteur doit s’inscrire à l’adresse du bien dans les 3 ans puis y rester inscrit au moins 1 an sans interruption.
Peut-on garder son ancien logement et bénéficier du taux réduit ?
Oui, temporairement, si vous vous engagez à le vendre dans le délai légal : 3 ans après l’acte en Wallonie, 2 ans après l’acte en Flandre. À Bruxelles, l’abattement peut être obtenu par restitution si l’autre habitation est revendue dans les 2 ans de l’enregistrement de l’acte. À défaut, les droits complémentaires sont réclamés.
Sources officielles
- Wallonie (SPW) — Réduction des droits d’enregistrement à 3 % pour l’habitation propre et unique – FAQ (consulté le 30/09/2026)
- Wallonie.be — Réduction des droits d’enregistrement, de succession et de donation (consulté le 30/09/2026)
- Fednot (notaire.be) — Droits d’enregistrement en Région wallonne (consulté le 30/09/2026)
- Région de Bruxelles-Capitale (Bruxelles Fiscalité) — Abattement sur les droits de vente (consulté le 30/09/2026)
- Fednot (notaire.be) — Moins de droits d’enregistrement à partir du mois d’avril 2023 à Bruxelles (consulté le 30/09/2026)
- Vlaanderen.be (Vlaamse Belastingdienst) — Het verkooprecht bij de aankoop van de enige eigen woning – Overzicht (consulté le 30/09/2026)
- Vlaanderen.be (Vlaamse Belastingdienst) — Verlaagd tarief in het verkooprecht voor de aankoop van de enige eigen woning (consulté le 30/09/2026)
- Vlaanderen.be (Vlaamse Belastingdienst) — Bijkomende vermindering voor een enige eigen bescheiden woning (consulté le 30/09/2026)