Pour un premier achat immobilier, les frais s’ajoutent au prix : apport personnel, droits d’enregistrement de votre région, frais de l’acte d’achat, frais de l’acte de crédit, frais bancaires et assurances. En Belgique, le premier achat bénéficie souvent d’un avantage régional (3 % en Wallonie, 2 % en Flandre, abattement à Bruxelles). Voici la check-list complète et un exemple chiffré.
En bref
- La BNB prend une quotité de 90 % comme référence pour les emprunteurs occupants, avec une tolérance plus large pour les primo-acquéreurs.
- Droits d’enregistrement pour une habitation propre et unique à 300 000 € : 9 000 € en Wallonie, 12 500 € à Bruxelles, 6 000 € en Flandre.
- L’acte de crédit coûte au moins 1,30 % du montant garanti en taxes, plus rétribution, honoraires et frais.
- L’assurance solde restant dû n’est pas légalement obligatoire, mais la plupart des prêteurs la demandent ; vous choisissez librement l’assureur.
Quels coûts prévoir pour un premier achat immobilier ?
| Poste | Ce qu’il faut savoir | Source du montant |
|---|---|---|
| Apport personnel | Part du prix non financée par le crédit | Politique du prêteur, attentes de la BNB |
| Droits d’enregistrement | Impôt régional sur l’acte d’achat, ou TVA pour un bien neuf | Règles régionales |
| Frais de l’acte d’achat | Honoraires légaux, frais administratifs, débours, TVA | Calculateur de notaire.be |
| Frais de l’acte de crédit | 1 % + 0,30 % sur le montant garanti, rétribution, honoraires, frais | notaire.be |
| Frais bancaires | Expertise du bien, frais de dossier | Tarif du prêteur |
| Assurances | Solde restant dû, incendie | Offres des assureurs |
| Installation | Déménagement, travaux, équipement | Devis |
Quel apport personnel pour un premier achat ?
La quotité est le rapport entre le montant emprunté et la valeur du bien. Pour les emprunteurs qui occupent leur logement, la Banque nationale de Belgique retient une quotité de 90 % comme seuil de référence. Pour les primo-acquéreurs, jusqu’à 35 % des nouveaux prêts d’un prêteur peuvent dépasser ce seuil, dont au maximum 5 % au-delà de 100 % (BNB). Ces attentes ne sont pas légalement contraignantes, mais les prêteurs doivent justifier leurs écarts. Chaque prêteur fixe ensuite sa propre politique d’octroi.
Combien de droits d’enregistrement pour un premier achat ?
Pour une habitation propre et unique achetée 300 000 € (calcul sur le prix seul) :
| Région | Règle | Droits |
|---|---|---|
| Wallonie | 3 % au lieu de 12,5 % (SPW) | 9 000 € |
| Bruxelles-Capitale | 12,5 % après abattement de 200 000 € (Bruxelles Fiscalité) | 12 500 € |
| Flandre | 2 % au lieu de 12 % (Vlaanderen.be) | 6 000 € |
Chaque région impose des conditions (pas d’autre habitation en pleine propriété, domiciliation, durée d’occupation) détaillées dans notre guide des droits d’enregistrement 2026. Sans avantage, notaire.be estime l’ensemble des frais d’achat à environ 15 % du prix (notaire.be).
Quels frais pour l’acte de crédit et la banque ?
L’acte de crédit hypothécaire entraîne un droit d’enregistrement de 1 % et un droit d’hypothèque de 0,30 %, calculés sur le capital augmenté d’accessoires habituellement fixés à 10 %, plus une rétribution de 230 € ou 985 €, des honoraires légaux et des frais administratifs (notaire.be). Le prêteur peut aussi facturer des frais d’expertise et des frais de dossier, ces derniers n’étant dus que si vous recevez une offre écrite. Seuls les frais d’expertise peuvent être payés avant la signature du contrat de crédit (SPF Economie).
Quelles assurances le prêteur peut-il demander ?
L’assurance solde restant dû est une assurance vie qui rembourse tout ou partie du crédit en cas de décès. Elle n’est pas légalement obligatoire, mais la plupart des prêteurs la demandent pour un crédit hypothécaire. Le prêteur ne peut pas vous imposer son assureur, même s’il peut accorder une réduction de taux si vous le choisissez ; la prime dépend notamment de votre état de santé (SPF Economie).
Une assurance incendie de l’immeuble peut aussi être exigée comme « contrat annexé ». La vente liée est interdite : si vous trouvez une couverture similaire à un prix identique ou inférieur ailleurs, le prêteur doit l’accepter, mais vous perdez alors l’éventuelle réduction de taux liée. Pour les crédits conclus depuis le 01/06/2024, vous pouvez changer de prestataire après un tiers de la durée du crédit sans effet sur le taux (SPF Economie).
Exemple : budget d’un premier achat à 300 000 € en Wallonie
Hypothèses : habitation existante, conditions du taux de 3 % remplies, emprunt de 255 000 € (quotité de 85 %, colonne 75–90 % de notre grille).
| Poste | Montant |
|---|---|
| Apport pour le prix (300 000 − 255 000) | 45 000 € |
| Droits d’enregistrement (3 %) | 9 000 € |
| Taxes de l’acte de crédit : 1 % + 0,30 % sur 280 500 € | 3 646,50 € |
| Sous-total chiffré | 57 646,50 € |
| À ajouter : honoraires, frais administratifs, débours et TVA des deux actes, rétribution, frais bancaires, assurances, déménagement | À estimer (calculateurs notaire.be, offres) |
| Crédit de 255 000 € – taux fixe | Taux débiteur | Mensualité | Total des intérêts |
|---|---|---|---|
| 20 ans | 3,67 % | 1 501,27 € | 105 305 € |
| 25 ans | 3,72 % | 1 306,87 € | 137 062 € |
| 30 ans | 3,87 % | 1 198,38 € | 176 415 € |
Exemple indicatif calculé avec les taux débiteurs relevés le 30/09/2026, hors assurances et frais ; il ne constitue pas une offre.
Selon l’hypothèse du simulateur (mensualité maximale de 40 % des revenus nets, hors autres crédits), une mensualité de 1 306,87 € correspond à des revenus nets d’environ 3 267 € par mois. Il s’agit d’une hypothèse de calcul, pas d’une règle légale ni d’un critère garanti d’acceptation.
Que faire concrètement ?
- Calculez votre épargne disponible et gardez une réserve après l’achat.
- Vérifiez les conditions de l’avantage « premier logement » de votre région.
- Estimez les frais des deux actes avec les calculateurs de notaire.be.
- Simulez votre mensualité aux taux du jour sur notre simulateur et testez plusieurs durées.
- Demandez des offres d’assurance solde restant dû à plusieurs assureurs.
- Constituez votre dossier complet en ligne : BK Finance, intermédiaire en crédit hypothécaire basé à Namur, le soumet à ses partenaires bancaires, sous réserve d’acceptation par le prêteur.
Questions fréquentes
Faut-il un apport pour un premier achat immobilier ?
La Banque nationale de Belgique retient une quotité de 90 % comme référence pour les emprunteurs occupants. Pour les primo-acquéreurs, jusqu’à 35 % des nouveaux prêts d’un prêteur peuvent dépasser ce seuil, dont 5 % au maximum au-delà de 100 %. Ces attentes ne sont pas légalement contraignantes et chaque prêteur fixe sa propre politique.
Quels droits d’enregistrement pour un premier achat en 2026 ?
Pour une habitation propre et unique, le taux est de 3 % en Wallonie et de 2 % en Flandre depuis le 01/01/2025. À Bruxelles, le taux reste de 12,5 %, mais aucun droit n’est dû sur les premiers 200 000 € si le montant taxable ne dépasse pas 600 000 €. Des conditions de domiciliation et de propriété s’appliquent.
L’assurance solde restant dû est-elle obligatoire ?
Non, elle n’est pas légalement obligatoire. Le SPF Economie précise toutefois que la plupart des prêteurs la demandent pour un crédit hypothécaire. Le prêteur ne peut pas vous obliger à la souscrire chez l’assureur de son choix ; il peut en revanche accorder une réduction de taux si vous le faites.
Quels frais peut-on payer avant de signer le crédit ?
Selon le SPF Economie, l’emprunteur ne peut effectuer aucun paiement ni verser d’acompte au prêteur avant la signature du contrat de crédit hypothécaire, à l’exception des frais d’expertise du bien. Les frais de dossier, eux, ne sont dus que si une offre écrite parvient à l’emprunteur, selon notaire.be.
Sources officielles
- Banque nationale de Belgique — FAQ – Attentes prudentielles concernant les nouveaux prêts hypothécaires (consulté le 30/09/2026)
- Wallonie (SPW) — Réduction des droits d’enregistrement à 3 % – FAQ (consulté le 30/09/2026)
- Région de Bruxelles-Capitale (Bruxelles Fiscalité) — Abattement sur les droits de vente (consulté le 30/09/2026)
- Vlaanderen.be (Vlaamse Belastingdienst) — Verlaagd tarief voor de aankoop van de enige eigen woning (consulté le 30/09/2026)
- Fednot (notaire.be) — Les frais liés au crédit hypothécaire (consulté le 30/09/2026)
- Fednot (notaire.be) — Frais et taxes liés à l’achat (consulté le 30/09/2026)
- SPF Economie — Assurance solde restant dû (consulté le 30/09/2026)
- SPF Economie — Crédit hypothécaire – Services accessoires et ventes liées (consulté le 30/09/2026)