Votre capacité d’emprunt en Belgique correspond au capital que vous pouvez rembourser avec une mensualité compatible avec vos revenus. Notre simulateur retient une mensualité maximale de 40 % des revenus nets, moins vos crédits en cours : c’est une hypothèse de calcul, pas une règle légale. Au 30/09/2026, 1 400 € par mois sur 25 ans à 3,72 % permettent d’emprunter environ 273 200 €.
En bref
- Aucune loi belge ne fixe un pourcentage maximal des revenus consacré au crédit hypothécaire.
- Le prêteur doit évaluer rigoureusement votre solvabilité et consulter la Centrale des crédits aux particuliers (art. VII.133 du Code de droit économique).
- La BNB attend des banques qu’elles limitent à 5 % de leur production annuelle les prêts cumulant une quotité supérieure à 90 % et un ratio charges de dettes/revenu disponible supérieur à 50 %.
- Notre simulateur retient 40 % des revenus nets, moins les crédits en cours, comme mensualité maximale.
Comment calculer sa capacité d’emprunt ?
La capacité d’emprunt est le montant maximal que vous pouvez emprunter compte tenu de la mensualité que votre budget peut supporter, du taux et de la durée du crédit. Le calcul se fait en deux étapes.
- La mensualité maximale. Dans notre simulateur : 40 % des revenus nets mensuels du ménage, moins les mensualités des crédits en cours.
- Le capital correspondant. On applique la formule d’actualisation : capital = mensualité × (1 − (1 + i)−n) / i, où i est le taux mensuel (taux annuel / 1 200) et n le nombre de mensualités.
Ces 40 % sont un repère pratique, choisi pour notre simulateur. Chaque banque applique ses propres critères, qui tiennent compte notamment du reste à vivre, de la composition du ménage et de la stabilité des revenus.
Combien puis-je emprunter selon mes revenus ?
Voici la capacité d’emprunt calculée avec les taux fixes de notre grille du 30/09/2026 (quotité jusqu’à 90 %), arrondie à la centaine d’euros :
| Revenus nets du ménage | Crédits en cours | Mensualité max. (40 %) | 20 ans à 3,67 % | 25 ans à 3,72 % | 30 ans à 3,87 % |
|---|---|---|---|---|---|
| 2 500 € | 0 € | 1 000 € | 169 900 € | 195 100 € | 212 800 € |
| 3 500 € | 0 € | 1 400 € | 237 800 € | 273 200 € | 297 900 € |
| 3 500 € | 300 € | 1 100 € | 186 800 € | 214 600 € | 234 100 € |
| 4 500 € | 0 € | 1 800 € | 305 700 € | 351 200 € | 383 000 € |
Exemple indicatif calculé avec les taux débiteurs relevés le 30/09/2026, hors assurances et frais ; il ne constitue pas une offre.
Deux enseignements. Un crédit en cours de 300 € par mois réduit la capacité d’environ 58 600 € sur 25 ans pour un ménage gagnant 3 500 €. Allonger la durée de 20 à 30 ans augmente la capacité, mais aussi le coût total des intérêts.
L’effet de la quotité sur la capacité
La quotité est le rapport entre le montant emprunté et la valeur du bien. Au-delà de 90 %, le taux fixe 25 ans de notre grille passe de 3,72 % à 3,93 %. Avec la même mensualité de 1 400 €, la capacité descend alors à environ 267 200 €, soit 6 000 € de moins.
Le taux d’endettement de 40 % est-il une règle légale en Belgique ?
Non. Le Code de droit économique ne fixe aucun pourcentage. Il impose en revanche au prêteur, avant la conclusion du contrat, de procéder à l’évaluation rigoureuse de la solvabilité du consommateur, sur la base d’informations nécessaires, suffisantes et proportionnées relatives à ses revenus, à ses dépenses et à d’autres critères économiques et financiers. Le prêteur doit aussi consulter la Centrale des crédits aux particuliers (article VII.133, § 1er).
Le prêteur ne peut conclure le crédit que s’il estime raisonnablement que vous pourrez respecter vos obligations. Cette évaluation ne peut pas s’appuyer essentiellement sur le fait que la valeur du bien dépasse le montant du crédit, ni sur l’hypothèse d’une hausse de sa valeur (article VII.133, § 2).
Que recommande la Banque nationale de Belgique ?
Depuis le 1er janvier 2020, la Banque nationale de Belgique (BNB) formule des attentes prudentielles envers les banques et assureurs actifs sur le marché hypothécaire belge (circulaire NBB_2019_27 du 23 octobre 2019). Selon la FAQ de la BNB, elles utilisent trois ratios :
- LTV (loan-to-value) : rapport entre le montant du prêt hypothécaire et la valeur du bien financé, c’est-à-dire la quotité ;
- DSTI (debt-service-to-income) : rapport entre la charge mensuelle de remboursement de dettes et le revenu disponible mensuel du ou des emprunteurs ;
- DTI (debt-to-income) : rapport entre l’endettement total et le revenu disponible annuel du ou des emprunteurs.
| Type de prêt | Seuil | Part de la production annuelle tolérée au-delà |
|---|---|---|
| Logement occupé par le propriétaire, primo-acquéreurs | LTV 90 % | 35 % (dont max. 5 % au-delà de 100 %) |
| Logement occupé par le propriétaire, autres acquéreurs | LTV 90 % | 20 % (0 % au-delà de 100 %) |
| Investissement locatif | LTV 80 % | 10 % (0 % au-delà de 90 %) |
| Ensemble des prêts | LTV > 90 % et DSTI > 50 % | 5 % |
| Ensemble des prêts | LTV > 90 % et DTI > 9 | 5 % |
Source : Banque nationale de Belgique, FAQ sur les attentes prudentielles (consultée le 30/09/2026). Les limites s’appliquent à la nouvelle production annuelle de chaque établissement.
Ces seuils ne s’appliquent pas à chaque emprunteur individuellement : ils portent sur la part de la production annuelle de chaque établissement. La BNB précise que les institutions ne sont pas légalement tenues de respecter ces attentes, mais qu’elles doivent justifier un éventuel non-respect (principe « comply or explain »). En pratique, un dossier qui combine une quotité supérieure à 90 % et des charges de dettes élevées se trouve dans une catégorie que les banques doivent limiter.
Comment augmenter sa capacité d’emprunt ?
- Solder ou regrouper les petits crédits : chaque euro de mensualité libéré augmente la mensualité disponible.
- Augmenter l’apport : une quotité ramenée à 90 % ou moins donne accès, dans notre grille, à un taux plus bas.
- Ajuster la durée : une durée plus longue augmente le capital empruntable, au prix d’un coût total plus élevé.
- Emprunter à deux : les revenus des deux emprunteurs sont pris en compte, sous réserve de l’analyse du prêteur.
Que faire concrètement avant de chercher un bien ?
- Calculez vos revenus nets mensuels et listez vos crédits en cours.
- Utilisez le mode « capacité » du simulateur du site, aux taux du jour.
- Ajoutez à votre budget les frais d’achat (droits d’enregistrement, frais de notaire) : la capacité calculée correspond au seul montant emprunté.
- Faites analyser votre dossier : BK Finance, intermédiaire en crédit hypothécaire basé à Namur, le soumet à plus de 15 partenaires bancaires belges, sous réserve d’acceptation par le prêteur.
Questions fréquentes
Quel pourcentage de mes revenus puis-je consacrer à mon crédit hypothécaire ?
Aucune loi belge ne fixe de pourcentage. Notre simulateur retient 40 % des revenus nets, moins les crédits en cours, comme hypothèse de calcul. Chaque prêteur applique ses propres critères, car le Code de droit économique lui impose d’évaluer rigoureusement la solvabilité de l’emprunteur à partir de ses revenus, de ses dépenses et d’autres critères économiques et financiers.
Combien puis-je emprunter avec 3 500 € nets par mois ?
Avec l’hypothèse de notre simulateur (40 % des revenus nets, soit 1 400 € par mois, sans autre crédit), la capacité est d’environ 237 800 € sur 20 ans à 3,67 %, 273 200 € sur 25 ans à 3,72 % et 297 900 € sur 30 ans à 3,87 %, selon notre grille du 30/09/2026, hors assurances et frais, sous réserve d’acceptation.
Qu’est-ce que le ratio DSTI de la BNB ?
Le DSTI (debt-service-to-income) est, selon la Banque nationale de Belgique, le rapport entre la charge mensuelle de remboursement de dettes et le revenu disponible mensuel de l’emprunteur. La BNB attend des banques qu’elles limitent à 5 % de leur production annuelle les prêts combinant une quotité supérieure à 90 % et un DSTI supérieur à 50 %.
Mes crédits en cours réduisent-ils ma capacité d’emprunt ?
Oui. Dans notre simulateur, les mensualités des crédits en cours sont déduites des 40 % de revenus nets. Pour un ménage gagnant 3 500 € nets, un crédit de 300 € par mois fait passer la capacité sur 25 ans à 3,72 % d’environ 273 200 € à 214 600 €. Le prêteur consulte en outre la Centrale des crédits aux particuliers.
Sources officielles
- Justel — Code de droit économique, Livre VII (art. VII.133) (consulté le 30/09/2026)
- Banque nationale de Belgique — FAQ Attentes prudentielles concernant les nouveaux prêts hypothécaires (consulté le 30/09/2026)
- Banque nationale de Belgique — Circulaire NBB_2019_27 du 23 octobre 2019 (consulté le 30/09/2026)